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中国地产泡沫超越美国次贷危机水平?!

银库金融 副总裁 齐俊杰 2017/01/12 10:57 16487
房地产   金融危机   
中国地产泡沫超越美国次贷危机水平?!
©视觉中国
"新年伊始,中国楼市热度依然持续下滑。居民贷款买房早已成为一种常态,通过相关指标测算加以衡量我国居民住房购买力,竟然达到12.5%!!甚至已经赶超2008年美国次贷危机时的这个指标值。房价的不断上涨真的会引发金融危机吗?"

2017年开年的10天,各地楼市继续降温,北京的住房利率优惠由8.5折提高到了9折,虽然幅度不大,但也意味着每月会多出几百元的成本,而深圳的房价也有小幅倒退,但这一切其实并不明显,而一些一线城市周边的不限购城市,正在利用一线和重点二线限购限贷的机会,加大销售力度,企图最后的疯狂。而整个2017年的趋势,毫无疑问已经注定,那就是楼市销售量必然大跌,楼市的投资开工,也将大幅度的负增长。那么跌到哪里是个地板量呢?你看跟2016年的同比数字,哪个月出现了30%的负增长,就差不多是地板量了,而在一线城市,楼市成交量恐怕会只有2016年最高峰时候的1成左右。地板量出现后,价格才会开始松动。



为什么如此不看好楼市,其实道理很简单,因为见过美国的次贷危机,由于楼市的不可贸易和封闭性,所以楼市的市值并不是国家财富,反而是全民的包袱,当楼价远离我们的收入承受能力的时候,楼市已经完全金融化,而面对这样的楼市,其结果只有一个,那就是爆发一场像美国次贷以及日本那样的楼市危机,来挤掉泡沫,同时也挤掉超发的货币。否则,有楼市在,天量的超发货币也必然是一个无解的事情!


去年我们用了一招来化解楼市库存,那就是企业部门去杠杆,居民加杠杆,让老百姓贷款还债,来化解开发贷的违约风险,这么做的依据就是居民部门的杠杆率不高,也就是说中国老百姓其实借钱的还是不多,有这个偿还能力。这个判断是跟全世界主要国家来比较得出的结论,但问题是我们虽然杠杆率不高,但我们居民加杠杆的速度却太快了,平均每年2.4%,明显高于其他主要经济体,而这时候拿出另外一个指标,更是吓出了宝宝一身汗,那就是新增居民住房贷款/可支配收入,用以来衡量居民杠杆的可接受程度,由于我们的居民贷款基本都是住房,所以完全可以用这个指标来测算住房的购买力,结果显示已经达到了12.5%,什么概念呢,那美国比较,2008年住房价格最疯狂的时候,次贷危机爆发之前,也就是人们都疯狂贷款,甚至很多穷人0首付贷款的时候,这个指标也就不到12%,换句话说,相比百年一遇大危机时代的美国,我们已经是有过之而无不及,我们的贷款更多收入更少。那么问题是,钱怎么还?所以房价如果再涨,就真的离金融危机不远了。



这波居民加杠杆是从2011年起,已经加了5年,所以这几年你发现虽然收入提高了,但依然还是感觉好穷。之前买了房的各个都是千万富翁,但他们有几个过上了千万富翁的日子。不少人每月还完贷款,月开销还不足3000元,甚至一些高档小区门口,经常会停着低档轿车或者电动自行车等等,所以这注定是一场镜中花水中月,房价只有市值并不能给大部分人带来财富。换句话说这个数字只在你心里,而不可能装到你的兜里。现在很多人想卖房其实已经卖不出去了。一套房500万均价,如果是本地人买二套,需要拿出7成首付,也就是350万现金,试问有多少人能够马上拍出这笔钱!所以只有他把原来房卖了才能改善,但他原来的房怎么也得300万吧,买首套房的也得需要100万以上现金,这笔钱你要是不努力工作个5-10年,恐怕真心挣不出来。那么唯一的办法就是啃老,把家里父母的棺材本拿出来,要不就把老家的房子卖掉,可问题是老家的房子去年已经卖不掉了。父母的棺材就变成了唯一的指望。


我老说上一代人虽然穷,但退休的时候好歹有一套房子。这一代人看似赚的多了,但你退休的时候恐怕还落不下一套房子。不但落不下房子,还得把你父母甚至祖父母的一辈子积蓄和房子都搭进去。然后换来了一个市值,人家跟你说你是千万富翁了,但每月的生活费却依然只有几千块。


编辑:吴欢


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