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“大数据”背后,恒大隐藏了什么?

乐居深度报道组 见地209512016/08/31 10:49

恒大才是真的“大数据”拥有者:总土储1.83亿平方米、总现金2120.0亿元、可使用资金3380.1亿元、负债总额8178亿元、资产总值为9999亿元。

标签: 恒大 大数据 许家印

因为参加政协会议,董事会主席许家印未现身恒大2016年半年度业绩会。业绩会上,恒大总裁夏海钧透露,许家印以后参加半年业绩会的概率会减少。


没有了许家印的业绩会虽然少了些许味道,但坐镇业绩会现场的夏海钧依旧hold住了全场。在入股万科、高负债等关键问题上,其回答得游刃有余。


例如在入股万科问题上,夏海钧就明确表态,这个问题仅回答一次。“恒大完全是用自己的销售资金买的万科股票。未来会遵循市场规则,依照相关法律法规披露进一步事宜”。


2016年上半年恒大销售额达1417.8亿元,同比增长62.8%;累计合约销售面积1661万平方米,同比增长45.9%。合约销售平均价为8538元每平方米,同比增加11.5%。


恒大上半年1417.8亿元的合约销售额中,大部分业绩贡献来自二三线城市。其中,一线城市销售达106.0亿元,占比7.5%;二线城市销售达801.6亿元,占比56.5%。


值得一提的是,销售大幅上升的同时,上半年恒大关键性的财务指标表现并不突出。期内,恒大的收入为人民币875.0亿元,同比上升12.6%;毛利为人民币247.7亿元,同比上升12.2%。


上半年恒大的净利润只有20.17亿元,较万科的70.9亿元少50亿元,较中海的196.9亿港元,少近150亿元人民币。物业发展及其他业务核心业务利润为人民币78.1亿元,房地产核心业务利润为104.9亿元,同比增长19.1%。


除盘子大、赚钱少外,恒大的另一个痛点是其高负债。截止期末,恒大的负债总额为8178亿元,资产总值为9999亿元。恒大的净负债率达92%。


“因为2120.0亿元的现金、1.86亿平方米土地储备,构成了恒大的高负债”,于业绩会上,总裁夏海钧认为高负债运转仅是恒大的战略问题。


夏海钧解释称,土地疯涨的时候,恒大已经完成最原始的土地储备,即便五年内不买地,也可以保证未来几千亿的销售规模。


“恒大所拥有土地的原值为2500多亿元,市场估值为5700多亿元,增值了3100多亿元,土地一经变现,恒大的净负债只有56.7%”,夏海钧补充道。


夏海钧还认为,目前1.86亿平方米的土地储备,5700亿元的土地估值,还体现不出恒大的真正实力。比如恒大深圳庞大的土地储备在1.86亿平方米中仅体现了131万平方米。目前恒大在深圳已经拿了22个项目,项目总规划1200万平方米。土地货值在4000亿元左右。


“前两年恒大储备了大量土地,为公司未来三到五年公司高速增长奠定了坚实的基础。恒大有足够的面粉在手上,有面粉了才能做面包。看到上述成果,还认为是高负债运转,那是对恒大过去战略的一种误读。如果前两年不在负债率高的情况下,拿一些优质的项目土地,恒大就会失去战略转机。相信在未来几年内,恒大的负债率会降低。”


数据显示,报告期末,包括上半年销售回笼的1100亿元现金在内,恒大现金总额达到2120.0亿元,较2015年年末人民币1640.2亿元增加29.3%。2120.0亿元的现金超中海的1179.7亿港元的一半。这一现金储备为恒大上市以来的最高水平。


截止6月底,恒大未使用银行授信额度达1260.1亿元,连同人民币2120.0亿元的现金总额,恒大可使用资金合计人民币3380.1亿元。


土地储备方面,截止2016年6月30日,恒大的土地储备建筑面积为1.86亿平方米,较2015年底增加2986万平方米,增幅约19.0%。1.86亿平方米土地分布于中国175个城市,项目数量总计454个,累计平均成本约人民币1302元每平方米。


其中,今年上半年恒大耗资八百多亿元购买了80幅土地。上半年新获土地中,一线城市投资额占比10.1%,二线城市投资额占比63.8%,一二线城市项目投资额合计占比达到73.9%,而新获取的三线城市项目则位于惠州、岳阳、许昌等城市中心区域。


于当日业绩会上,当被问及2120.0亿元现金如何花时,夏海钧透露,公司会从两个途径花钱:一个是并购小地产商;其次是并购金融机构,实现全牌照化。


事实上,除支撑新的拓展计划外,未来恒大的现金或仍将用于支付土地款与还债。


于2016年6月30日,恒大应付总土地款为人民币3819.6亿元,已付3017.1亿元,未到期未付土地款802.5亿元。其中2016年下半年到期应付377.3亿元,2017年到期应付287.7亿元,2018年到期应付89.2亿元,2019年后应付48.3亿元。


另于2016年上半年,恒大发行了非公开中国企业债券人民币100亿元,并于海外发行优先票据7亿美元,于2019年到期。恒大的永续债增幅净额为人民币402.7亿元。


编辑:王帅


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