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浙系房企的“老二”不保,滨江集团营收跌三成,年报成房企“副班长”

环球老虎财经 韩理1911703/21 00:37

此前保守的滨江选择偏安在自己的大本营杭州,但是2016年杭州的楼市突飞猛进,滨江仅面临着房企巨头万科、融创的进驻,还要面对浙江本都的祥生等中小房企崛起的局面。更为糟糕的是,根据最新发布的年报,2017年滨江集团营收同比下降了三成。在滨江集团意识到自己应该走出“舒适区”,开始在其他区域布局的时候,已经为时已晚。

标签: 滨江集团 房地产 去杠杆

近日,滨江集团发布了2017年年报,这份年报在众多房企高歌猛进的2017年,不仅不突出,甚至显得有些糟糕。


滨江集团的年报显示,2017年公司销售金额达到了615亿,同比上涨了67.67%,为历史之最。但是与历史最高的销售相比,其2017年的营收为137.74亿元,同比下降了近30%。


滨江集团在年报中表示,公司主要经营区域为杭州、上海、深圳,进入城市相对有限,分布面较窄。2017年,除了大本营杭州外,上海和深圳的销售金融均出现了下降,上海地区的下降幅度更是高达近40%。


此外,截至2017年末,杭州商品住宅库存去化周期为3.3个月,上海的商品住宅库存去化周期为10.3个月,深圳的商品住宅库存去化周期更是超过1年,长达13.1个月之久。


进军一线机不逢时


滨江集团成立于1992年,是较早的一批杭州房企,2008年在深交所挂牌上市。多年来,滨江集团以杭州为根据地,扎根在浙江本土,成长为浙江本土数一数二的房地产企业。


据申万宏源的研报显示,2013年绿地以绝对优势位居于杭州房企的首位,滨江和万科分列二、三位,但是滨江始终不能稳稳的保证自己第二的席位,此外,融创和龙湖也在趁势崛起。


同时,此前一直局限于诸暨的浙江小房企祥生,也开始了猛烈的进攻。2014年祥生甚至将集团总部迁至杭州,其野心昭然若揭。


在此背景下,滨江集团开始“走出去”计划。2015年9月,滨江集团开始进军上海。而滨江集团进驻上海是“地王”的身份。2015年底,滨江集团联合平安不动产以34.65亿夺上海宝山区大场镇祁连社区一地块,楼板价每平方米28755元,溢价率91.7%,滨江集团将这一项目命名为滨江公园壹号,成为彼时的“地王”。在随后的一年中,滨江集团通过土地拍卖及合作以及收购等形式,已经有滨江公园壹号、崇明和古北3项目,总值达200多亿元。


2016年戚金兴曾对滨江集团的战略做过如此布局,滨江的未来发展将围绕三点一面,即杭州、上海、深圳三个点;一面,小面浙江富裕县市,大面长三角富裕城市。


只不过,戚金兴没有想到的是,滨江集团进军上海两年地王项目仍未开盘。滨江公园壹号计划在2016年下半年推出,然而,距离原定开盘时间一年过去了,依然没有拿到预售证。而深圳截至目前,也仅有一个与中汇盈合10亿的合作项目。


对于滨江集团来说,南下选择深圳这块龙头房企扎推的地方突破自己的业务领域,本身就已经面临诸多的挑战。而一年来,深圳楼市一度领跌全国的“惨淡”局面,似乎已经打击了滨江集团以深圳为主战场的念头。在最新的战略目标中,深圳已经消失了。


2017年,楼市的“去杠杆”政策严重影响了滨江集团的一线布局。


骨子里的“保守”


项目的暂时停滞也为滨江集团带来了相应的后遗症。以低负债率著称的滨江集团,资产负债率为72.84%,同比增加4.60%;而经营性现金流上,罕见的下降了73.88%。并且发行短期融资券,募集资金65亿元,用来补充公司流动资金、偿还流动资金贷款。


回顾滨江集团的发展史,“地王”项目成为其成长的助推器,而戚金兴也曾表示,赚钱最多的就是地王项目。但是滨江集团对于拿地的一致处于波动化的状态。


2009年,滨江曾斥资52亿元竞得金色黎明、上虞金色家园、杭储102地块;2010年,逆市购得9幅土地,平均楼面价6050元/平方米。而在2011年,其整年没有拿下任何地块。在2012年下半年,当其他房企创造一次次土地出让高潮时,滨江仅出资16.55亿元竞得杭州余政储出两宗地块的土地使用权。


到了2013年,滨江三次出手耗资67.64亿元拿地,并创造当时惊动业界的杭州华家池地王。而2014年仅新增一宗嘉兴平湖地块,拿地销售额占比回落至历史低点。这一时期正是行业整体低迷时期,不少房企选择了逆势加杠杆选择扩张。而滨江集团选择了保守的方式,减少拿地,减少杠杆。


不仅如此,滨江集团偏爱合作拿地方式,项目的权益占比持续降低,这样导致了在与万科的竞争中,滨江始终不能稳居第二的原因。


就在今年2月,滨江集团的子公司以40.12亿元竞得位于萧山区的一宗总建筑面积约13.45万平方米的低密度宅地。易居的研究员表示,述地块可售部分的楼面价几乎和周边别墅项目相当,对滨江来说需要在产品和营销上下足功夫,如果操作不好,会蕴含着一定的去化风险。


不过滨江集团的保守似乎同样体现在营销推广上,以2017年为例,销售额为615亿的滨江集团,广告推广费用仅为5282万,仅为0.086%。


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