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变了味的开发商自持物业租赁!急需一场纠偏

前一阵,万科翡翠书院的事情挺热闹,大家都直呼租不起,15000的小三居,3-4万的大四居,最便宜的房子,180万租十年,有哄抬房租的嫌疑,我们当时就说万科这是试试水,看看市场的反响,如果反响不好,他会修改价格的。

标签: 房地产 万科 宏观政策

来源:齐俊杰看财经(ID:qijunjie82 )


前一阵,万科翡翠书院的事情挺热闹,大家都直呼租不起,15000的小三居,3-4万的大四居,最便宜的房子,180万租十年,有哄抬房租的嫌疑,我们当时就说万科这是试试水,看看市场的反响,如果反响不好,他会修改价格的。


这件事后面果然引发了舆论的口诛笔伐,连人民日报都发声,警惕开发商炒作租金,变相以租代售。这个项目也引发了主管部门的约谈,于是万科话锋一转,告诉大家我首批推出的房源基本租完了,出租率超过80%,这引发了大家的担忧,莫非真是贫穷限制了我们的想象力。


但你仔细一看,万科一共就拿出了48套房源,完成80%,也就是说出租了还不到40套,一个多月,这么大的舆论影响下,一共出租了不到40套高价房源,这并不算什么新鲜事。而且万科自己就说我们的项目针对高净值人群,主要以金融和科技两个领域为主,而且还都得是高管。


根据媒体的报道,万科翡翠书院的首批申请租户包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等等,看到这我们释怀了,能租的起万科翡翠书院高价房的,也只有这些知名公司的老总,或者是亿万富翁了,可有个问题,这帮人为什么要租房?他们没有房吗?几种可能,1是那个地方刚好没有房子,所以长租下来当酒店用,这跟高端商务人士常年包一套酒店套房的做法差不多。2是根本就是万科找来宣传的托。通过这些人来提高万科翡翠书院的品质,就算是代言人了。如果真是这样的话,那么说明翡翠书院这种天价租金还是基本租不出去。说明基本得是成功企业的高管才能租的起,一般企业的中高层都不会考虑。那么成功企业的高管们有多少还得租房住呢?


所以,我们一直都说供给侧改革,但开发商自持物业租赁项目,显然还不知道自己的用户群在哪,这也跟我们设计的自持物业租赁的初衷完全不一样了,现在唯一合理的解释就是第一种可能,那就是各企业老总,租一套房,当场商务酒店套房。相比于5星酒店套房来说,翡翠书院的价格还是相对便宜的。那么如果这么干,这种租赁就完全变味了,他相当于让租赁住房,进入了商务办公领域。我们的出发点是要解决市场上租赁住房供给不足的问题,结果却直接挤到了酒店这个领域。完全起不到完善租赁市场的效果。开发商,租客,政府都很尴尬。


问题的关键还在于租赁回报率太低的问题,一套房子10年租180万,老百姓觉得这是高的不得了的数字,但在开发商看来,这完全没有利润,他卖掉这样一套房子瞬间能回1000万,而靠租金收回来,要足足60年,土地使用权一共才70年,房屋建设寿命大约才50年,所以即使租这么贵,万科也是亏大了。远不如他直接卖房划算,如果算上未来的现金折现,那么相比卖房可能甚至会亏30-50%甚至更多,所以他冒着天下大不违也要用高租金试试水。但这次显然给了他重重的一击,未来是不是真的要走上商务酒店套房这条路,他估计自己也没想好。往那边走,用户需求不会很大。很可能会出现不满租的情况。如果要回到住宅租赁市场,这么高的房租,是个巨大的问题,可以说相当尴尬,租的起的早就买房了,没买房的根本租不起,没资格买房,还租的起的,只有那些跨地域工作的企业高管们,但问题是他们为啥要租10年这么久?所以顶多就是公司出钱租下来,给那些跨地域工作的高管们用,可能A高管用3个月,B高管再用半年,这个房子唯一的用途也就这样了。说来说去,即使你定位住房租赁市场,但解决问题的时候,还是得绕回到商务酒店套房的运营模式上来。


所以,无论怎么分析,开发商自持物业走高端的路线,已经都跑偏了,考虑到未来还会有大量的这种房子上市,所以需要亡羊补牢,比如限定租金标准,严格控制以租代售,租期10年的长租房是个很好地思路,其实你就简单装修就可以了,如果价格符合周边租赁水平,略微高个10%大家都是可以接受的,比如万科这个,周边租赁同等房源差不多8000多,你不用什么新风不新风系统,你就简装就够了,然后把租金定在一个月1万,10年120万,估计租赁市场就能打开了。所以把成本降下来,是把这个事情拉回到正轨的唯一出路。但开发商自己肯定不愿意,那样他们的租赁回报就会更低,所以这就必须得用政策去出手规范了。不要让一本好经又被歪嘴的和尚念歪了。如果放任这么搞下去,那么我们供给了那么多开发商自持物业,最后都变成商务酒店了,这本身就是资源的极大浪费。也会让老百姓大失所望。