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买房送宝马,万科“活下去”,世界在狠狠惩罚高杠杆投机者!

杠杆游戏1305172018/09/30 14:59

感觉秋天越来越浓。

标签: 杠杆 万科 房地产

来源:杠杆游戏(ID:ZhangYinyin0903)


感觉秋天越来越浓。


万科秋季例会“活下去”作为会场标语的新闻刷屏;


厦门突然宣布放宽落户政策,进一步放宽本科及以上毕业生、外来务工人员的落户限制和条件;


上海有楼盘买房送宝马,昔日的网红盘不再排队抢;


还有前几天,杠杆游戏写过,8月碧桂园、万科销售面积负增长,保利中海增幅个位数,碧桂园考虑表现不好的盘停工……


房地产真的转折了?


1


大房企的政策敏感能力,一般来说是值得称道的


企业可以做到这么大,必须得承认,是有能耐的,无论建房子的专业能力、效率、财务能力,还是政策理解力、预见性,都非同一般。


万科就更不用说,虽然经历了野蛮人事件,这一波从销售总量上说,被恒大、碧桂园赶超,但其稳健程度还是一流。


如今,万科离别央企华润,但投入了深地铁怀抱,基本盘更加稳固。所以,万科说“活下去”其实更多是未雨绸缪和忧患意识。


而有的房企,或许也包括一些体量还不算小的,接下来一年,则可能真的会出现生还是死的困境。


是的,杠杆游戏说的就是那些杠杆过高,过分低估本轮调控杀伤力的玩家。


2


万科想“活下去”其实还说明了一个问题,不用太神话大房企


土地储备、房价、货币金融支持,是房企可以笑傲江湖的底气所在。


因为就我国现阶段的国情而言,城市化尚未结束,主要城市的人口流入和房屋刚需、改善性需求,还是实打实的,总量不低。所以,只要有合适城市、地段的土地,总是可以卖不错单价。


只要土地储备多,现金流基本有保证是一定的,债务风险就可控的。


当然,货币金融支持,也是绝对重要的,如果开发贷、购房按揭贷,通通都压缩,一些高杠杆的开发商,当然可能熬不过寒冬。


而这三者,部分和房企的努力、眼光有关,而另外一部分则是决策部门说了算。杠杆游戏简单总结就是一句话,开发商是很牛,可还有比它更牛的,背后的手那才是巨力。


所以万科怎么样,宇宙第一房企碧桂园又怎么样,有些事他们也挡不住。“活下去”自然是重要的。


3


厦门放宽落户,再次说明,人是一切生意的源泉


如何确保好的土地储备,可以转换成好的销售?得有合规、有购买力、有意愿的客户。


没有了人,什么都是白搭。像房子这样的大宗商品更是,必须获得足够多有资格、有能力的购房群体。


实际,此前不少“抢人”城市的行为和楼市表现,充分说明了这一点。你说接盘侠也好,实现住房梦想也罢,站在各自立场,也都是有道理的。


没人,城市怎么玩,基建怎么搞?没房,刚需哪里安放青春和爱情?


在《注意!这四大指标出现房价不跌不行!以厦门为例》(8月8日)一文中,杠杆游戏总结出了关于房价跌不跌的几点要素:


1.头一年新增宅地可建面积高于同期销量;


2.销售明显下滑,比如超过20%、30%,甚至更高;


3.房地产销售金额比房地产投资还低;


4.土地出让金占当年商品房销售额比重较高,比如接近或超过60%。


如果这几个指标有一两个中了,房价降不降不好说,但如果都中了,不跌可能不行。当然,也会有变量,那就是调控放松,货币、政策出手救市,甚至是刺激。这样的情况,我们并不陌生。


近期来说,厦门需要人,需要更好的销售表现。


4


不必神话房企,同样也不能低估土地出让金的压力,更不必高估对住房征税的调控意义


必须承认,土地出让金,在现阶段不是轻易可以找到替代物的。其对于基建、地方相关债务的平衡、可持续,发挥至关重要的作用。


所以,调控的目的一定不是弄得全国楼盘都卖不动,个个都打折,出现一片凄嚎的场景。


如果这样了,土地出让这块宝还怎么玩?


房地产这个行业没必要神话,但是没有了他们,买地的人和钱也就没了。兹事体大,事关经济社会稳健。


于此而言,近期热议的对住房征税,到底提速与否可能答案非常清晰。立法可以推进,但终究不会往死里收,暂时更不会。


当然,时代终究会有土地出让来钱快过去的一天,培育新的税源,对住房征税,长期没有悬念。至于这是否可以平抑房价,放在发达国家过往历史的长河中去看,是个伪问题。


全世界的货币主流是越来越不值钱,绝对价格当然都是涨。但是相对的价格,或者说更直接,房价收入比,除了少数城市、少数板块,发达国家的大部分地方,压力相对不算大。


我们压力大的城市、地方反倒更多。


5


投资总是有风险,房地产也一样,新进高杠杆玩家正被惩罚!刚需终于熬出头!


其实每一轮用力的调控,都有高杠杆玩家受伤,甚至是撑不住。


只是我们太健忘,这一波行情维持这么久,我们哪里还记得2013-2015年一些房地产商倒下、变卖;哪里还愿意去回溯,当时很多高杠杆投资者,被套好几年,有的止损离场。


投资必然是时机、眼光、地段、资金实力的比拼。如果你只是改善性需求,你也有这个能力,或者你就是有点钱,不知道哪里投资,你买房子,也不打算快进快出,可以说是风险不高的。


因为一个城市化过程中的社会,一个发展中经济体货币长期相对宽松的国情,基本注定了,房子为代表的资产价格必须去蓄水。水涨当然船高,价格就是表现。


部分眼光准、出手快狠的高杠杆玩家,这一波已经实现资产倍增。


同样,跟风进场、较晚,且杠杆较高的玩家,则开始被惩罚。资金链如何不断,如何度过这个秋天后的冬天,是死还是大赚的关键。只能说好运了,每个人都有自己的办法。


那些一直没有房票,或者资金压力大的刚需朋友,恭喜你们,终于熬到出头之日。无论价格还是选择的窗口,正在出现,曙光就要照耀到您头上。


这就是周期。杠杆的力量再强大,在周期面前也只能顺应。