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楼盘烂尾了该围堵银行吗

中国人民大学重阳金融研究院 客座研究员 董希淼 2015/05/10 11:35 5740
房地产   银行   
楼盘烂尾了该围堵银行吗
©视觉中国
"近两年来,楼市情势逆转,原先奇货可居的房子不那么好卖了,少数出现了烂尾现象,这不足为奇。但是,一个销售十分火爆的楼盘居然也烂尾了,这是为什么呢?"

近两年来,楼市情势逆转,原先奇货可居的房子不那么好卖了,少数出现了烂尾现象,这不足为奇。但是,一个销售十分火爆的楼盘居然也烂尾了,这是为什么呢?


在浙江杭州,一个名叫“中铁·田逸之星”的楼盘,这几天频频上头条。这个本应在2013年12月30日前交付使用的公寓楼,到目前为止依旧处于烂尾状态。据说,该楼盘开盘时,几乎一日售罄,是当时声名远扬的“日光盘”。该楼盘包含246套普通住宅、300多套单身公寓,以及部分写字楼和商铺,预售房款高达5亿元。


5个多亿的预售房款,用来盖好500多套房子绰绰有余,而且房子预售时至少三分之一工程量已经完成。那么为什么还会烂尾呢?仔细一看,问题就出在这个“预售房款”上。


在我国,目前普遍实行商品房预售制度。预售,是指房地产开发商在竣工验收完毕之前,将房子出售给购房者的行为。这能在一定程度上缓解开发商的资金压力,但也存在很多不足。预售房款是开发商成本最低的稳定资金来源,很多开发商更是“八个锅七个盖”,大打时间差, 维持多个项目间运转。因此,如果对预售资金管理不严,将很可能导致资金被挪用,甚至使开发项目出现逾期交房、烂尾楼工程、无法办权证等问题。这些问题,前些年来愈演愈烈,侵害了购房者的合法权益,甚至影响到社会稳定。


于是,商品房预售资金监管制度在这种情况下应运而生。虽然对商品房预售资金的监管,国家层面并没有统一立法。但近年来,我国70余个大中型城市先后出台了预售资金监管办法。比如浙江省,早在2010年9月旧印发了《商品房预售资金监管暂行办法》及配套措施。


根据这个《办法》,进行预售的商品房建设项目,应全部纳入预售资金监管范围。开发商将预售项目全部作为预售资金监管对象,在当地银行开立商品房预售资金专用存款账户,即监管账户。一个监管项目只能开立一个监管账户,而且该账户不得支取现金。对预售资金的使用,实行封闭式管理。开发商想要动用监管账户里的资金,应提前向银行提出申请, 并提交经监理单位签字确认的证明材料。


应该说,这样的办法,条文是详细的,规定是明确的,措施是全面的。那么问题来了,在如此严密的监管之下,为什么楼盘还会因为资金断裂而陷入烂尾的悲剧?据媒体报道,“田逸之星”楼盘的开发商杭州田逸之星置业有限公司,将预售资金监管账户开在恒丰银行杭州分行。而这个监管账户,一共才收到1.6亿余元的预售资金。也就是说,超过三分之二的预售资金,压根就没有进入恒丰银行的监管账户。


那么问题又来了,那些通过预售取得的巨额资金,去哪儿了呢?


预售房款进入监管账户,有两个环节:一次性付款的购房款和按揭的首付款,直接进入监管账户;按揭办理好之后,由按揭银行将按揭款转入监管账户。


但从报道看,“田逸之星”的购房者,在售楼处支付的首付款并不是打入购房合同中明确写着的恒丰银行账户,而是开发商在工商银行的账户。也就是说,从一开始,开发商就违反了商品房预售资金监管的相关要求。这是导致资金被挪用的第一步。


被挪用的第二步是,负责办理“田逸之星”按揭贷款的银行,并未按照规定将按揭款转入在恒丰银行的监管账户。据说,华夏银行、工商银行、中国银行、交通银行在杭州的4个支行,参与了贷款的发放,按揭贷款合计1.1亿元左右。


开发商当然不愿意预售资金进入监管账户。一旦进入监管账户,资金使用就受到了十分严格的限制,很难再进行“空手套白狼”。笔者曾亲身经历到,杭州当地一知名开发商,堂堂的上市企业,对前来洽谈合作的银行提出明确要求:按揭贷款必须发放至其他账户,如果想发放到监管账户一切合作免谈。而对于那些没有监管账户的银行,如果将按揭款划入了监管账户,那就是活生生将到手的存款送给他行。


看似严密的商品房预售资金监管制度,就这样被玩弄了。受伤的一是无辜无助的购房者,二是躺着中枪的监管银行。比如在“田逸之星”事件中,多数购房者支付了首付款,办理了按揭,但却迟迟等不到房子交付,令人心酸。而恒丰银行,进入监管账户的存款少了一大块不说,还要被不明真相的人士扣上“监管不力”的帽子。


媒体和公众总是认为,监管账户开在银行,银行就应该承担主要监管责任。其实,这是一个误解。从各地商品房预售资金监管办法看,监管银行充其量只是预售资金的小“管家”,而不是“主人”。


浙江省《商品房预售资金监管暂行办法》第四条明确定:市、县(市)房地产行政主管部门具体负责本行政区域的商品房资金监督管理。那么,对“田逸之星”预售房款,应由杭州市住房保障和房产管理局具体负责监管。按照《办法》,杭州市住保房管局应督促检查商品房预售资金监管的实施情况,并受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理。


应该说,“中铁·田逸之星”项目出现烂尾,主要责任在于开发商,但地方政府角色缺位也是重要原因。政府部门习惯于制定政策、发布制度,以为红头文件一发就了事,而往往疏于日常的监督、管理和必要的检查。在一些地方,少数政府部门对商品房预售资金的违法违规现象,还睁一只眼闭一只眼,甚至视而不见。一旦出了事情,又是开协调会又是上媒体,或者采取行政手段,让无辜的银行背上包袱。我们不禁要问:早干吗去了?此外,在这个过程中,负责按揭贷款的部分银行也是有过错,相关部门应该追究其责任。


对于购房者,我们十分同情他们的遭遇,但并不赞成他们采取过激的手段来维权。据说,部分购买者多次围堵了恒丰银行杭州分行等银行营业场所,这已经涉嫌违法;还有媒体报道,将矛头指向了银监和央行等监管部门,其实这也是找错了目标。实际上,购房者应坚决拿起法律武器,采取起诉开发商等手段来捍卫自己的合法权益。


对于各级政府而言,除了加强对商品房预售资金的日常监管之外,还应该深刻检讨商品房预售制度。在全国各地实施多年的商品房预售制度,真的好么?值得反思,值得深思。(老虎财经 龚俞勇编辑)


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