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取消预售改卖现房!买房更难还是更简单了?

闺蜜财经2994709/25 17:11

商品房已经注定了要往高大上的路线靠拢

标签: 房地产 房价 金融监管

来源:闺蜜财经(ID:girlfriend-finance)


前不久对共有产权房商品化放大招,今天又来了个更大的雷:已有权威媒体证实,广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》,称广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。


怎么调整?即逐步取消买期房,全面卖现房!


说实话刚看到这则消息的时候蜜姐是没有一点点的防备,以至于怀疑其真实性,毕竟这年头群里传的谣言太多了。


但马上各大门户都纷纷推出了这条消息,心里的疑窦也就解开了。


当然这其中的过程是分阶段来的,不会一蹴而就,不然很多地产商肯定扛不住。而对于我们买房者,若全面实施了卖现房,楼市又将是一番什么景象?


 


01


 


对于买方,期房交易的弊端非常明显。不按期交付还算好的,擅自篡改施工图的情况也不少见。交付质量达不到标准,更是争议不断。最严重的是开发商跑路、项目烂尾,维权困难重重。


所以这些年来,一直有声音在质疑预售制到底是否仍有存在的必要。


都知道预售制的发源地是我国香港,一座房价快高到了银河系的城市。发明人为赫赫有名的商人霍英东,时间在1953年。


随后这一制度被传到内地,并在1994年的《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。房改之后被广泛运用到房地产的新房销售中。


一开始预售制全面推广的目的其实很明确,就是为了帮开发商融资建楼。毕竟那时候房企的规模普遍偏小,我国内地的金融体系也相对落后,企业想贷款比登天还难。一口气能拿出大笔资金来建楼的人几乎没有。


实行预售制,一方面是鼓励开发商建楼,一方面为了响应号召最大程度地发展房地产业。


时隔二十多年,如今的预售制基本上已经脱离了“初心”,变成了大部分房企加杠杆和加速扩张的工具。


看看如今房企动辄70%以上的负债率已经日渐攀升的家庭杠杆率,就知道这其中的风险有多大了。


所以说房地产的预售制放到现在来看不仅有些过时了,而且有些畸形,这畸形中潜在的危害才是最让人担忧的。


 


02


 


很多人一生可能就一套房,却还大概率被开放商的套路坑得团团转——没有看到实物之前,一切都是美好的。


商品房预售制度是一种逆淘汰机制。在相同的销售情况下,对成本压缩更为彪悍的开发商获得了更快的资本累积,从而获得了更多开发机会,而这往往以牺牲房屋品质为代价。


另一方面开放商借款扩张弊端也越来越明显,这样来看,预售制取消实在是大快人心?但蜜姐担忧的是,如果到了取消的那一天,新的问题又来了:穷人买房越来越难。


首先因为卖现房对房地产企业体量的要求较高,因为从预售到竣工平均2年时间的资金,由现在的买房者解决变成了开发商解决,并承担相应债务与利息。直接导致开放商的资金周转率降低,而小的房企很可能就因此资金链断裂。


这样的结果就是房企强者越来越强,而弱者就会逐渐被吞并或破产倒闭。实际上这个苗头已经开始出现了。


中指院的2018百强房企榜单说明了这点:在2017年如此严厉的调控背景之下,百强房企的市场占有率却达到了历史新高。


2017年,百强房企销售额占比达到47.7%,较上年提高7.9个百分点,增幅高于2016年3.3个百分点,也是近年来最快的增速。


而如果预售制取消,很大可能这一增速会更快。


 


03


 


房地产由此变成了少数寡头房企的捞钱游戏。对于买房者何尝不是如此?蜜姐在前面提到,现房销售占用开发商的资金成本相比期房更高。但羊毛出在羊身上,这一成本必定会转加给买房者。


再加之现房开发周期与销售周期的不确定性,这些风险成本也会最终由买房者来承担,所以,房价相比之下恐怕会更高一些,高多少就要看具体情况和调控的力度了。


不过蜜姐还是赞同预售制逐渐退出历史舞台的,这一刀下来是迟早的事。于国家来说去杠杆,降低金融风险;于买房者而言不再对着沙盘听故事买房,而能在未来想住的房子里选房,这是蜜姐最期待的事。


毕竟在蜜姐看来选房就像选对象,相亲还得双方见个面呢,买房这么大的事怎么就草草地看个户型图样板间就做决定呢?卖家秀不可信,买家秀才靠谱!


这一轮房地产调控,多地对新房实行限价销售,地产商不得不祭出装修费等手段变相提高房价。可以预见的是,这些装修远达不到所称标准,于是到未来几年交房时,必然是各种维权不断。


再悲观一些,倘若经济下行,势必一大批小房企将资金链断裂跑路,预售制下伤害将是许多无辜的购房人。所以权衡之下取消预售至恐怕势在必行。


至于房价涨跌的问题,其实也不是仅预售制取消与否一项政策能决定得了的。决定权在谁手里大家都很明白。


长期来看,一、二线城市的商品房已经注定了要往高大上的路线上靠拢了。三四线咬咬牙还能坚持,再不济还有棚改撑一撑。韭菜们挺住!