深度解析:单价3000元/㎡房子和单价3.68万/㎡的房子,其成交逻辑背后...


最近,合肥楼市有两则成交新闻引起大家的关注: 一则是位于新站区的一套京商商贸城一室一厅公寓,面积58平米,单价2993每平,总价18万元; 另一则是位于政务区的一套华润凯旋门312平米的大平层 ,单价3.68万,成交总价高达1150万元。

NO.1 | 壹
价格与价值对等 品牌是购房关注点
虽然是两套不同类型的物业,分处于合肥的两个不同的区域,这两个成交案例,网友们都有着不同的观点。
丨 图源链家
对于那套成交的公寓,有网友说,随着合肥这座城市的快速发展,加入这座城市的门槛也随提高。
当我们买不起滨湖政务高价楼盘时,又想在合肥有一个家,一个落脚的地方,那么仅3000每平的房子或许也是一种选择。这位网友讲的话,听起来有点辛酸,但是事实的确是如此。
丨 图源链家
而政务区成交的这套华润凯旋门房子,当初该房源销售单价为1万/㎡左右,按照备案表中的高楼层来计算这套房子总价大概在312万元,购买于2012年。
距今9年的时间卖出了1150万元,不算其他的开支这套房子原业主赚了838万元。
838万元是什么概念,平均一年赚93万元、平均一个月赚7.76万元、平均一天2587元、平均一小时107.8元、平均一分钟1.8元。
不过说实在的,在2012年合肥大多数房子的单价还不到1万元的时候,这个312万元的总价确实不低,能够买得起的人也是非富即贵。
对于这两则成交房源,我有两个看法:
一是区域决定未来的价值:京商商贸城是一个专业市场项目,地处于新站区,2012年启动时,号称总投资2000多亿,占地2600亩的超级综合性商业航母项目。
丨 图源水印
该项目的销售模式,一直是以商协会,高佣金模式,但是由于运营、资本、口碑,包括开发商国购集团申请破产,等一系列负面消息,导致该项目让很多购房者血本无归。
当时,这个楼盘入市价在6000元每平左右,而且现在成交价在3000元每平,相当于业主5折在售。
而于同一时间点在售的华润凯旋门项目地处合肥政务区,这个板块的价格在9000左右,该项目有着华润万象城强大商业体、天鹅湖风景区及政务中心所在地,当时敢于在此买房的购房者,抢占了第一先机,获得的回报当然也是很大的。
丨 图源 合肥华润官微
二是品牌价值的核心不光是实力:京商商贸城的开发商是国购集团,也算是我们安徽本土比较有实力的房企。
据有关消息,此项目失败最大的原因是资金及运营端出了很大问题,同时,由于项目体量很大,导致销售的压力也比较大。
华润凯旋门项目由央企华润置地开发,先不说华润在全国的实力如何,央企本身的定位,已经决定他必须承担起社会责任的担当。
这就给我们其实购房者一个警示:一定要看开发商的口碑及以往开发业绩;比如华润万象城商业运营的很成功,在上海深圳杭州这样的一线城市,都成为当地的商业地标。
如今在合肥,华润万象城已成为合肥人必去的商业广场,而在它对面的天珑广场人气冷清,虽然换了运营公司,但也很难有起色。
NO.2|贰
百强房企的安徽争夺战!
从2001年绿城中国首次进入安徽以来,接近20年时间,百强房企创造了太多奇迹,安徽房地产市场也进行多次洗牌。
2001年,绿城进入安徽,落地合肥第一子绿城桂花园,这是安徽第一家真正意义上的百强房企。
2005年前后,华润、万科前后进入合肥市场,华润澜溪镇、万科金色名郡、万科金域华府等项目至今还是合肥绝对的品质标杆。此后,中海、恒大、绿地、保利、旭辉等品牌房企陆续涌入,在合肥核心区建造了一批改善产品。
再到2015年前后,整个安徽处在房价暴涨的前夕,眼光独到的品牌开发商们争前恐后来皖抢地。也正是从那时开始,合肥逐步聚齐了所有TOP20房企,跻身全国房地产核心城市。
2020年底,由我们联合中安新闻楼市频道、环球老虎财经安徽频道、世联行、安徽广协房地产分会五家机构联合发布的年度榜单。
前10家房企的总销成交金额1000多亿,占合肥全年成交金额的50%的份额,榜单之外基本上都是中国百强房企,在前十榜单里,文一地产是唯一家本土房企。
百强房企的进入,合肥房地产市场分设了三大阵营,一是中海、保利。华润为代表的央企阵营;二是融创、旭辉、龙湖为代表的上市房企;三是以文一、高速、祥源为代表的本土房企,当然本土企业里也细分为民营及国企。
2021年农历新年伊始,重点给大家分析一些在合肥还有楼盘的百强房企,依据我们联合发布的全省20强榜单作简要分析,随后我们把置业品牌房企的投票权交给我们的粉丝。
一是碧桂园,宇宙超大型房企,去年安徽的销售数据是256亿,仍居榜首;目前在合肥项目不多,与信达在肥东和睦湖开发的项目叫信达碧桂园,这个案名真叫一个赞。
丨 图源信达碧桂园项目官微
二是文一地产,去年的销售数据是256亿,位居第二,在合肥滨湖有两个核心项目,一个是豪门金地已接近尾声,另一个是塘溪津门,近千亩的文旅项目,由这一轮板块分化,住宅基本上也是一房难求。
丨 文一项目实拍
三是恒大地产,去年安徽的销售数据220亿,位居第三,恒大实际上在安徽有地产与文旅集团,项目分别位于合肥空港、舒城及安徽全省。价格比较亲民,位置不刚需。
丨 恒大阳光半岛实景图
分析完前三的房企,接下来挑一些有特点的房企和大家说说:
一是绿地安徽,去年公布的销售数据是130亿。比起两年前,数据已经增长了2倍;绿地在安徽的是以产业勾地的方式,沿高铁空间站布局,其商业项目是最大的特点。
目前在合肥新站区的项目叫绿地香树花城、还有经开区合作的项目叫公园万象;绿地在全省还有项目布局,今年可售货值200亿,拿地目标1000亩,销售目标150亿。
二是旭辉地产,近几年在合肥发展一直不错,特别是2020年在肥西3个项目,在区域内引起很大反响。
滨湖省府板块的铂悦天汇已清盘。旭辉在合肥老业主复购率在16%以上,说明业主口碑和认同度还是不错的。据了解,旭辉今年的销售目标过200亿,如果这个数字实现,也将是旭辉在安徽的又一突破。
丨 城市江来项目效果图
三是龙湖地产,一直以景观打造著称,去年交付的龙湖景粼玖序项目引起很大反响,特别是小区内部呈现景观超出了业主的预期。
龙湖2021年在合肥有4个项目,分设于东部中心、运河新城、高新区的热门板块;据了解,龙湖在安徽今年的销售目标是过百亿,老业主的复购率超过了18%,今年如去年一样,拿地目标在3-6块,这也看出来他们对安徽发展的信心。
四是禹洲地产,可谓是2020年合肥楼市中的黑马,去年以销售额128.9亿位居合肥第三名。
其中该房企和绿城合作开发的蘭园项目拿下31.84亿销售额;2021年禹洲可售货值220亿,2021年预算指标120亿,预算新增土储100亿,禹洲深耕合肥15年,老客户复购率也达到9%以上。
2021年在安徽深度发展的房企很多,比如融创以高端物业开发为定位的发展策略,政务区壹号院成为身份的一种象征。
置地地产作为安徽本土房企,产品品质、小区景观一直做的不错。
中海地产,近2年规模从20多亿增长至80多亿,开发的楼盘品质关注度一直很高,滨湖中海九樾、经开区中海上东区两个项目逢开必售罄。
最后要提一下万科,一直以物业管理提升项目品质的房企,一直走在行业前列,应该说谁住谁知道。
2021年房企之争将逐步升级,应该来讲产品的设计规划能力没什么区别。我认为,百强房企竞争接下来更多竞争在资本运作、品质提升及资源整合竞争上更加激烈。
NO.3|叁
供求关系失衡的买房经济学
2016年10月合肥楼市调控至今,3年一个周期至2020年,合肥楼市出现了供求关系失衡,产生了局部过热的现象;合肥房价分化,尤其在政务区,滨湖区尤为明显。
从新房方面来看,滨湖区全市一手房成交量第一。从2020年的数据来看,新站新房供应较为充足,滨湖与包河等城区供需失衡严重。
供求关系是分析未来房价变化的第一因,后面牵扯到具体的数据有城市化率,人口涌入规模,产业就业规模,土地供应数据,房源供应数据等等。
对于房企基本面的分析,最终让购房者在选择楼盘时有一个最基本的判断。
最近有很多粉丝咨询我们合肥哪里的房子可以买?哪个开发商的房子可以买?此时的市场能不能入手等等。
与其他购物消费行为相比,买房这种大宗品购物,本质上其实是一种投资行为,而投资背后起作用的正是经济学。
买房是个系统工程,看房跑断腿不仅花钱花时间,还有反复沟通、奔波忙碌等累觉不爱的隐形成本;了解买房背后的经济学逻辑及消费者心理,理清成本、收益、性价比,用经济学思维来思考才是聪明的买房方式。
买房是一项复杂的决策,通常会受到价格、地段、品牌等多重因素影响,但大部分人都会受制于预算有限,如何在有限的预算内做出一个最佳选择,可以用经济学中的效率最优理论来回答。
对每个普通人来说,买房都是人生中的大事儿。在做重大事项决策的时候,希望大家都能更理性、更聪明,用经济学知识来置业买房,才能买到赚到。
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