深度解析：单价3000元/㎡房子和单价3.68万/㎡的房子，其成交逻辑背后...

NO.1 | 壹

价格与价值对等 品牌是购房关注点

虽然是两套不同类型的物业，分处于合肥的两个不同的区域，这两个成交案例，网友们都有着不同的观点。

丨 图源链家

对于那套成交的公寓，有网友说，随着合肥这座城市的快速发展，加入这座城市的门槛也随提高。

当我们买不起滨湖政务高价楼盘时，又想在合肥有一个家，一个落脚的地方，那么仅3000每平的房子或许也是一种选择。这位网友讲的话，听起来有点辛酸，但是事实的确是如此。

丨 图源链家

而政务区成交的这套华润凯旋门房子，当初该房源销售单价为1万/㎡左右，按照备案表中的高楼层来计算这套房子总价大概在312万元，购买于2012年。

距今9年的时间卖出了1150万元，不算其他的开支这套房子原业主赚了838万元。

838万元是什么概念，平均一年赚93万元、平均一个月赚7.76万元、平均一天2587元、平均一小时107.8元、平均一分钟1.8元。

不过说实在的，在2012年合肥大多数房子的单价还不到1万元的时候，这个312万元的总价确实不低，能够买得起的人也是非富即贵。

对于这两则成交房源，我有两个看法：

一是区域决定未来的价值：京商商贸城是一个专业市场项目，地处于新站区，2012年启动时，号称总投资2000多亿，占地2600亩的超级综合性商业航母项目。

丨 图源水印

该项目的销售模式，一直是以商协会，高佣金模式，但是由于运营､资本、口碑，包括开发商国购集团申请破产，等一系列负面消息，导致该项目让很多购房者血本无归。

当时，这个楼盘入市价在6000元每平左右，而且现在成交价在3000元每平，相当于业主5折在售。

而于同一时间点在售的华润凯旋门项目地处合肥政务区，这个板块的价格在9000左右，该项目有着华润万象城强大商业体、天鹅湖风景区及政务中心所在地，当时敢于在此买房的购房者，抢占了第一先机，获得的回报当然也是很大的。

丨 图源 合肥华润官微

二是品牌价值的核心不光是实力：京商商贸城的开发商是国购集团，也算是我们安徽本土比较有实力的房企。

据有关消息，此项目失败最大的原因是资金及运营端出了很大问题，同时，由于项目体量很大，导致销售的压力也比较大。

华润凯旋门项目由央企华润置地开发，先不说华润在全国的实力如何，央企本身的定位，已经决定他必须承担起社会责任的担当。

这就给我们其实购房者一个警示：一定要看开发商的口碑及以往开发业绩；比如华润万象城商业运营的很成功，在上海深圳杭州这样的一线城市，都成为当地的商业地标。

如今在合肥，华润万象城已成为合肥人必去的商业广场，而在它对面的天珑广场人气冷清，虽然换了运营公司，但也很难有起色。

NO.2|贰

百强房企的安徽争夺战！

从2001年绿城中国首次进入安徽以来，接近20年时间，百强房企创造了太多奇迹，安徽房地产市场也进行多次洗牌。

2001年，绿城进入安徽，落地合肥第一子绿城桂花园，这是安徽第一家真正意义上的百强房企。

2005年前后，华润、万科前后进入合肥市场，华润澜溪镇、万科金色名郡、万科金域华府等项目至今还是合肥绝对的品质标杆。此后，中海、恒大、绿地、保利、旭辉等品牌房企陆续涌入，在合肥核心区建造了一批改善产品。

再到2015年前后，整个安徽处在房价暴涨的前夕，眼光独到的品牌开发商们争前恐后来皖抢地。也正是从那时开始，合肥逐步聚齐了所有TOP20房企，跻身全国房地产核心城市。

2020年底，由我们联合中安新闻楼市频道、环球老虎财经安徽频道、世联行、安徽广协房地产分会五家机构联合发布的年度榜单。

前10家房企的总销成交金额1000多亿，占合肥全年成交金额的50%的份额，榜单之外基本上都是中国百强房企，在前十榜单里，文一地产是唯一家本土房企。

百强房企的进入，合肥房地产市场分设了三大阵营，一是中海、保利。华润为代表的央企阵营；二是融创、旭辉、龙湖为代表的上市房企；三是以文一、高速、祥源为代表的本土房企，当然本土企业里也细分为民营及国企。

2021年农历新年伊始，重点给大家分析一些在合肥还有楼盘的百强房企，依据我们联合发布的全省20强榜单作简要分析，随后我们把置业品牌房企的投票权交给我们的粉丝。

一是碧桂园，宇宙超大型房企，去年安徽的销售数据是256亿，仍居榜首；目前在合肥项目不多，与信达在肥东和睦湖开发的项目叫信达碧桂园，这个案名真叫一个赞。

丨 图源信达碧桂园项目官微

二是文一地产，去年的销售数据是256亿，位居第二，在合肥滨湖有两个核心项目，一个是豪门金地已接近尾声，另一个是塘溪津门，近千亩的文旅项目，由这一轮板块分化，住宅基本上也是一房难求。

丨 文一项目实拍

三是恒大地产，去年安徽的销售数据220亿，位居第三，恒大实际上在安徽有地产与文旅集团，项目分别位于合肥空港、舒城及安徽全省。价格比较亲民，位置不刚需。

丨 恒大阳光半岛实景图

分析完前三的房企，接下来挑一些有特点的房企和大家说说：

一是绿地安徽，去年公布的销售数据是130亿。比起两年前，数据已经增长了2倍；绿地在安徽的是以产业勾地的方式，沿高铁空间站布局，其商业项目是最大的特点。

目前在合肥新站区的项目叫绿地香树花城、还有经开区合作的项目叫公园万象；绿地在全省还有项目布局，今年可售货值200亿，拿地目标1000亩，销售目标150亿。

二是旭辉地产，近几年在合肥发展一直不错，特别是2020年在肥西3个项目，在区域内引起很大反响。

滨湖省府板块的铂悦天汇已清盘。旭辉在合肥老业主复购率在16%以上，说明业主口碑和认同度还是不错的。据了解，旭辉今年的销售目标过200亿，如果这个数字实现，也将是旭辉在安徽的又一突破。

丨 城市江来项目效果图

三是龙湖地产，一直以景观打造著称，去年交付的龙湖景粼玖序项目引起很大反响，特别是小区内部呈现景观超出了业主的预期。

龙湖2021年在合肥有4个项目，分设于东部中心、运河新城、高新区的热门板块；据了解，龙湖在安徽今年的销售目标是过百亿，老业主的复购率超过了18%，今年如去年一样，拿地目标在3-6块，这也看出来他们对安徽发展的信心。

四是禹洲地产，可谓是2020年合肥楼市中的黑马，去年以销售额128.9亿位居合肥第三名。

其中该房企和绿城合作开发的蘭园项目拿下31.84亿销售额；2021年禹洲可售货值220亿，2021年预算指标120亿，预算新增土储100亿，禹洲深耕合肥15年，老客户复购率也达到9%以上。

2021年在安徽深度发展的房企很多，比如融创以高端物业开发为定位的发展策略，政务区壹号院成为身份的一种象征。

置地地产作为安徽本土房企，产品品质、小区景观一直做的不错。

中海地产，近2年规模从20多亿增长至80多亿，开发的楼盘品质关注度一直很高，滨湖中海九樾、经开区中海上东区两个项目逢开必售罄。

最后要提一下万科，一直以物业管理提升项目品质的房企，一直走在行业前列，应该说谁住谁知道。

2021年房企之争将逐步升级，应该来讲产品的设计规划能力没什么区别。我认为，百强房企竞争接下来更多竞争在资本运作、品质提升及资源整合竞争上更加激烈。

NO.3|叁

供求关系失衡的买房经济学

2016年10月合肥楼市调控至今，3年一个周期至2020年，合肥楼市出现了供求关系失衡，产生了局部过热的现象；合肥房价分化，尤其在政务区，滨湖区尤为明显。

从新房方面来看，滨湖区全市一手房成交量第一。从2020年的数据来看，新站新房供应较为充足，滨湖与包河等城区供需失衡严重。

供求关系是分析未来房价变化的第一因，后面牵扯到具体的数据有城市化率，人口涌入规模，产业就业规模，土地供应数据，房源供应数据等等。

对于房企基本面的分析，最终让购房者在选择楼盘时有一个最基本的判断。

最近有很多粉丝咨询我们合肥哪里的房子可以买？哪个开发商的房子可以买？此时的市场能不能入手等等。

与其他购物消费行为相比，买房这种大宗品购物，本质上其实是一种投资行为，而投资背后起作用的正是经济学。

买房是个系统工程，看房跑断腿不仅花钱花时间，还有反复沟通、奔波忙碌等累觉不爱的隐形成本；了解买房背后的经济学逻辑及消费者心理，理清成本、收益、性价比，用经济学思维来思考才是聪明的买房方式。

买房是一项复杂的决策，通常会受到价格、地段、品牌等多重因素影响，但大部分人都会受制于预算有限，如何在有限的预算内做出一个最佳选择，可以用经济学中的效率最优理论来回答。

对每个普通人来说，买房都是人生中的大事儿。在做重大事项决策的时候，希望大家都能更理性、更聪明，用经济学知识来置业买房，才能买到赚到。