地产2023，告别“千亿时代”

“眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。”十年时间，地产行业走出一条陡峭的抛物线。

1月17日，国家统计局公布了一组数据：2022年全国商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%，创近7年来的新低；商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%，创近6年来的新低。

用易居CEO丁祖昱在年末演讲中的话来讲，“这和2013年、2014年和2015年的规模差不多，也可以说回到了10年前。”

业内常用的克而瑞统计数据显示，2022年，TOP 100房企销售总额下跌超过四成。“千亿房企”仅剩下20家，较去年同期腰斩约20多家。仅剩的20家房企中，往日占据半壁江山的民营企业仅剩6家。

地产行业的2022，魔幻与现实交织上演，求生、求生、还是求生，当行业上下游合谋共建的“规模神话”落幕，所有人都心知肚明——地产的“千亿时代”已经一去不复返了。与此同时，风险和机遇也并行而来。竞争格局重构的过程中，一批带有国、央企背景的地产公司经受住了行业冲击，成为支撑行业的中流砥柱。

告别、重塑、守望，地产的潮水终将流到何方？

告别

没有烫金海报，没有庆功年会、没有规模排行……2023年伊始，地产人的朋友圈寂静异常。

1月19日晚上八点，刘裕关掉工作电脑，正式结束了节前最后一天的工作。与往年春节不同，今年刘裕的心情有些复杂：尽管他所在的房企在过去一年中经营稳健，但降薪的镰刀还是落在了自己身上。

据多家业内媒体报道，2023年1月开始，已有多家房地产企业对员工进行降薪，其中不乏外界眼中具有央企背景的优质公司。根据各企业的经营情况不同，各家降薪的幅度以及覆盖范围不一。

刘裕所在的企业主要对中高层进行业绩考核，业绩目标完成率在90%的高管将被降薪10%；完成率80%的高管将被降薪20%；若完成率更低，高管则需要打包走人。“不仅如此，我今年的年终奖已经停发，像绩效什么的，也都打了对折。”

“不接受也没办法，像我领导说的，‘有工作就不错了’。”

比起降薪，还有一部分地产人关心的是明年还能不能“有工作”。一位在上海融创工作的设计人员直言，2022年公司在上海储备的地块基本都消耗殆尽，看着公司如今的情况，今年拿新地也有些困难。“有没有工作还是另一说，就不奢求年终奖什么了。”

刘裕等人的遭遇并非个例，就连以往被视为“金饭碗”的国企、央企地产公司都开始大规模降薪，减少福利支出。据多家业内媒体报道，今年1月以来，降薪已经成为地产商降本增效的主要抓手之一。

地产行业普遍降薪的另一面，行业侧数据呈现出一幅与过往十年截然不同的景象：2022年，全国房地产开发投资13.29万亿元，同比下降10.0%，自有统计以来首次负增长。房企土地购置面积下降过半，房屋施工面积、房屋新开工面积、房屋竣工面积均有下降，其中新开工面积同比下降约四成。

巨大的跌幅数字与现实中的惨淡情况彼此对照，过去一年中，千亿房企数量直接腰斩，几十家民营地产巨头从高处坠落。据不完全统计，已有超过十家房企从虹桥地产总部集群撤离，后者因融资渠道优势曾一度被中小房企们视为规模跃升的跳板。

行业巨震，连头部企业都无法幸免。

以曾经的行业头部公司“碧万恒”三家为例，其中碧桂园、万科两家的2022年合约销售额分别为4643亿元及4202亿元，至于恒大2022年合约销售额仅为455.3亿元。而就在两年前，碧桂园、恒大、万科三家销售额均超过7000亿元。

寒潮沿着产业链向周边蔓延。2023年的第一个“大新闻”由红星美凯龙贡献，这家享誉大江南北的家居商城运营商，将自己经营多年的成果拱手让给了厦门建发。后者是厦门的知名国企，近两年间在上海拿地风头正盛。

千亿时代正在远去，连带着商业格局开始洗牌、重构。

重塑

一大批房企用自身经历反复将“大而不倒”定律证伪。亿翰智库在研报中指出，“增速放缓已是不争的事实，规模为王的时代已近终结，未来的竞争焦点也必然迎来新的转向。”

2021年年报发布会，万科董事会主席郁亮为业绩下滑，向股东当众致歉。“当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。”

郁亮没说出口的是，过去几年间，地产商们在追逐规模的同时，也在被规模“绑架”。

2018年，旭辉林中曾提出一个“三种规模论”。他认为地产公司的主流规模是1000亿以上的生存模式；其次是3000亿以上的竞争模式；第三种是5000亿以上的发展模式。

在很长一段时间内，“千亿才可谈生存”都是中小房企迫切需要解决的问题。2018年前后，“三年千亿”的口号声在全国各地的地产公司内此起彼伏。谈及房企们对规模的追逐，林中直言，因为这个行业没有技术登壁垒，但存在资金、人、土地三大资源的较量。

人往高处走，资金流也遵循马太效应，向头部集中。

重庆市曾在2018年7月20日颁布过明文规定，对规模靠前的房企进行差异化监管。

该文件重点提及，在市城建开发办最新公布的重庆市开发企业信用综合排名中，排名在前30名的开发企业，享受首付款使用免监管政策；信用排名在第31到130名的开发企业，降低10个百分点的首付款监管比例；排名在第131--300名的开发企业，降低7个百分点的首付款监管比例。

此外，文件还规定由中国房地产业协会最新评选公布的中国房地产500强前100名企业，享受房地产信用综合排名前30名企业的优惠政策。

比起首付款监管比例，对于地产公司来说，金融机构们的融资态度更为重要。据多位业内人士透露，无论是地方政府还是银行机构或是信托、基金等资方，都有一个以规模为排名依据的白名单。“只有排名前三十的企业，才有可能会放款。”

房地产商、金融机构、地方政策，多方共舞将“销售规模”渲染成地产商的财富秘钥，催生了一大批注水、“买排行”的乱象。2018年以来，规模跃进的地产商大多拥有着较低的权益占比，实际经营能力与纸面销售规模存在着较大的落差。这也不难理解，为何当行业下行，一大批企业规模如气球泄气般陡然下降。

时移世易，但一个逻辑崩塌，往往伴随着一个新逻辑的建立。以2021年为分界线，地产行业的发展逻辑从规模加速过渡到“安全”。整个2022年间，不乏有房企发行新债，但其有一个先决条件——未违约。

不过，眼下这一局面正在被打破。

守望

今年1月12日，旭辉拿到中债增提供的保函。该文件显示，旭辉将在银行间市场发行金额不超过15亿元的中期票据，期限为3年，由中债增提供全额担保。同期中骏、雅居乐、新希望地产等地产企业的中期票据的状态也已更新为“完成注册”。

与以往不同，新一轮融资开闸的名单中出现了几家此前出现债务展期的房企，如宝龙、合景泰富等，上述房企均出现在中票发行的行列之中。

这一动作同时也意味着此前房地产融资政策纾困的“三支箭”正在持续深化。

2022年11月中旬，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（即“金融16条”），通知推出16项内容，对房地产相关领域进行金融支持。

与此同时，房地产信贷、股权、债券融资的“三支箭”分别释放，为行业流动性的改善提供了必要条件。上海易居房地产研究院指出，以11月为分水岭，监管对于房企融资态度发生根本转变，纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，房企的融资环境得到优化。

援引东吴证券研报中的一组数据，从落地进展来看，第一支箭”银行授信规模大，合计近5万亿，落地进度与房企投资及预售相关；“第二支箭”正逐步落地，中债增担保的中期票据合计超百亿元；“第三只箭”预计开放窗口期较短，目前上市房企积极响应，已公告再融资预案对应的金额合计超300亿。

不过饶是如此，在地产行业庞大的融资需求面前，上述进展仍显得有些“杯水车薪”。

投资机构西政资本在去年12月28日的一篇文章中直言：房地产融资的“三支箭”落地后，真实的数据情况并不理想，银行实际对房企投放的金额杯水车薪，风控尺度没有松动，除少数的国央企和优质民营房企可以通过中债增进公司或地方城投的担保完成发债外，其他无担保安排的债券根本发不出来（没有投资人认购）。此外，除港股几家房企让人倍感失望的配股外，A股至今没有房企完成股权融资。

市场信心仍在缓慢修复中，间接导致行业格局变化加速：央国企背靠信用优势具备更好的融资能力，相对融资优势将持续扩大，而民企信心复苏滞后于行业整体，资产负债表修复将需要更多的时间。

“更重要的是，房企是否受益关键要看销售端能否好转，毕竟市场回暖还是要靠房企自主造血能力的提升。”